Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края (информация для ТСЖ)

В связи с изменениями, внесенными в жилищное законодательство Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ, была реорганизована система финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Источником финансирования становятся денежные взносы собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, накопление денежных средств за счет вносимых платежей может производится двумя способами. Так, гражданам предоставляется выбор: самостоятельно создать специальный счет, аккумулирующий накопления, либо доверить сбор и управление денежными средствами региональному оператору.

На данный момент в Красноярском крае оператор не создан при том, что обязанность по созданию регионального оператора должна  была быть исполнена до 01.07.2013 г.

В целом, принятие региональной программы капитального ремонта запланировано до 01.01.2014 г. С этого момента начнет функционировать новая система капитального ремонта многоквартирных домов.

В настоящее время опубликован лишь проект Закона Красноярского  края  «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края», определяющий порядок принятия и общие положения программы. В законную силу указанный нормативный акт еще не вступил.

Региональная программа капитального ремонта (далее РПКП) является срочной, формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества  во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта, и включает в себя  перечень всех услуг и работ по капитальному ремонту, а также плановый год его проведения.

В течение двух месяцев с момента принятия РПКП собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять и реализовать решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта: путем перечисления денежных средств региональному оператору либо путем открытия специального счета.  Реализация такого решения предполагает открытие специального счета либо передачу информации региональному оператору, а также компетентных уведомление о выполненных мероприятиях.

Так, в течение 5 дней с момента открытия счета владелец счета (ТСЖ, кооператив или региональный оператор) обязан предоставить в надзорный орган уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола о принятом решении, справки банка об открытии счета,  а также сведения о МКД, счетах РО, и о поступлении взносов на капитальный ремонт, о размере остатка на счете.

Региональный орган жилищной инспекции (в Красноярском крае – служба строительного надзора и жилищного контроля) фиксирует данную информацию в соответствующем реестре. На базе реестра формируется список домов, не выбравших способ формирования фондов, данный список передается жилищной инспекцией органам местного самоуправления и региональному оператору.

В случае, если собственники помещений такое решение не приняли, либо не реализовали принятое решение, о чем становится известно из реестра жилищной инспекции, органы местного самоуправления в течение десяти дней с момента истечения двухмесячного срока, отведенного собственникам, самостоятельно принимают решение о перечислении взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. В течение пяти дней с момента принятия такого решения органом местного самоуправления оно направляется региональному оператору и собственникам помещения в МКД.

Взносы на капитальный ремонт, из которых и будет сформирован фонд, включаются в структуру платы за жилое помещение, что установлено п. 2 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Соответственно, как составляющая часть платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт должен будет вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иное не установлено решением общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт будет устанавливаться Правительством Красноярского края. Отметим, что установление взносов, превышающих минимальный размер, установленный Правительством, является прерогативой собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники помещений не приняли решение об установлении размера взносов на капремонт, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В целом, обязанность по уплате взносов появляется у собственников по истечении четырех месяцев с момента утверждения РПКП.

Для членов ТСЖ порядок внесения взносов на капитальный ремонт устанавливается органами управления Товарищества (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ), в то время как для собственников, не являющихся членами ТСЖ, такой порядок определяется соответствующими договорами, заключенными с Товариществом (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Отметим, что неиспользование помещений собственниками, нанимателями и иными лицами не является основанием для освобождения от уплаты взносов (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Говоря о преимуществах того или иного способа накопления денежных средств, стоит указать на следующие риски. Прежде всего, необходимо осознавать, что на счете регионального оператора аккумулируются средства, перечисляемые собственниками помещений во многих домах. При этом, образуется своего рода «общая копилка», из которой средства расходуются на ремонт домов в порядке очередности. То есть, средства, собранные собственниками одного дома, могут быть направлены на ремонт других домов. При этом, закон указывает на «принцип возвратности» потраченных денежных средств, однако механизм действия данного принципа вызывает обоснованные сомнения.

Кроме того, не отлажен механизм контроля за движением денежных средств на счете регионального оператора. В связи с этим, более безопасным способом формирования фонда будет являться открытие специального счета.

Отметим, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 173 ЖК РФ), однако такое решение вступает в силу лишь через два года (ч. 3 ст. 173 ЖК РФ).

Следует также обратить особое внимание на то, что законодательством установлен ограниченный круг субъектов, имеющих право на открытие специального счета. Так, владельцами специального счета могут являться:

- товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать;

- осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

При этом, собственниками помещений в качестве владельца может быть избран региональный оператор.

Важно, что для накопления средств может быть открыт только один специальный счет, аккумулирующий средства собственников помещений только одного многоквартирного дома.

Подытожив, отметим следующее:

1. В течение двух месяцев с момента принятия РПКП общим собранием собственников должно быть принято решение об определении способа формирования капитального ремонта. Таким способом может быть

- создание собственного специального счета;

- накопление средств на счете регионального оператора.

Если принято решение об открытии специального счета, решением общего собрания собственников должен быть установлен размер ежемесячного взноса, перечень услуг и работ по капитальному ремонту, сроки проведения капитального ремонта; владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Также в течение указанного периода принятое решение должно быть реализовано. То есть, до истечения двухмесячного срока должен быть открыт специальный счет либо решение должно быть направлено региональному оператору.

1. В течение пяти дней с момента открытия счета должно быть направлено соответствующее уведомление в Службу строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю.

К уведомлению прилагаются:

- копия протокола о принятии решения;

- справка банка об открытии счета;

- сведения о многоквартирном доме;

- сведения о размере денежных средств на счете.

3. По истечении четырех месяцев с момента принятия РПКП возникает обязанность по уплате взносов. Соответственно, к этому моменту органами управления Товарищества должен быть установлен порядок внесения платежей членами ТСЖ, а также разработана форма и заключены соответствующие договоры с собственниками помещений, не являющимися членами Товарищества.

Вместе с тем, сроки реализации перечисленных выше мероприятий на данный момент не ясны, поскольку до настоящего времени региональная программа капитального ремонта не принята, региональный оператор не создан,  минимальный тариф взносов не установлен.