| Дело № А33-23198 решение об урегулировании разногласий с ДМИЗО |
|
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ Р Е Ш Е Н И Е 01 июня 2016 года Дело № А33-23198/2015 Красноярск Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 мая 2016 года. В полном объёме решение изготовлено 01 июня 2016 года. Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «З» (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск) об урегулировании разногласий, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С» (г. Красноярск), общества с ограниченной ответственностью ОК «С» (г. Красноярск), в присутствии: от истца: О. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шапран Н.А., установил: общество с ограниченной ответственностью «З» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик), просит урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «З» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, пом. №, в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 2.1. и 2.3. договора: - изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 1 552 542 (один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рубля». - изложить пункт 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 552 542 (один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рубля вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 25 875 (двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 70 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города». Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.10.2015 возбуждено производство по делу. Определением от 02.12.2015 окончена подготовка дела к судебному разбирательству, дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С». Судом объявлено протокольное определение от 02.12.2015: на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 №65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, завершить предварительное судебное заседание, окончить подготовку дела к судебному разбирательству, открыть судебное заседание арбитражного суда первой инстанции. Определением от 02.12.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 27.01.2016. Определением от 27.01.2016, учитывая заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы по делу, судебное заседание отложено на 25.02.2016. Определением от 25.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ОК «С», назначена оценочная экспертиза по делу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Т», судебное заседание отложено на 18.04.2016. В материалы дела 24.03.2016 от общества с ограниченной ответственностью «Т» поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительные документы. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 770 000 руб., без НДС 18%. Определением от 18.04.2016 судебное разбирательство по делу отложено до 25.05.2016. Представитель ответчика и третьих лиц в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец заявил об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «З», возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, пом. №, изложив спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции: пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей» пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 29 500 (двадцать девять тысяч пятьсот) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города». В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом. Истец исковые требования поддержал, с учетом уточнений. От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором разъяснил обстоятельства по делу. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся в деле письменным доказательствам. При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства. Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции дополнения от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, подвальное помещение №, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №. Общество с ограниченной ответственностью «З» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ (вх. №) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр-кт. им. газеты «Красноярский рабочий», д. №. Распоряжением администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации нежилого помещения № по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, ООО «З» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 82,0 кв. м, этаж подвал 1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий, д. №, пом. №, по цене 2300000 (два миллиона триста тысяч) рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке; рассрочка оплаты нежилого помещения на пять лет. Установлено, что сумма платежа вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа, равными долями. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью «З» о том, что на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ей предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №. Ответчик приложил проект договора купли-продажи, подписанный уполномоченным представителем департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. Согласно пункту 2.1. проекта договора, стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей. В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 38 333 (Тридцать восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города. Как следует из представленного в материалы дела отчета № оценку рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляло общество с ограниченной ответственностью ОК «С» на основании муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно результата оценки - величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 2 300 000 руб. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи. Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов: «пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 1 552 542 (один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рублей без учета НДС 18%.»; «пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 552 542 (один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) руб., вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 25 875 (двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят рублей) руб. 70 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.». Истец указал в протоколе разногласий рыночную стоимость нежилого помещения, которая определена на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «С». Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункты 2.1. и 2.3. договора согласованы в редакции истца, изложенной а проекте договора купли-продажи. Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора. Определением от 25.02.2016 назначена оценочная экспертиза по делу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Т». В материалы дела 24.03.2016 от общества с ограниченной ответственностью «Т» поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 770 000 руб., без НДС 18%. Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие в ходе заключения договора купли-продажи нежилого помещения № общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, изложив: пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей»; пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 29 500 (двадцать девять тысяч пятьсот) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города». Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам. В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются: 1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации; 2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства; 3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего 4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в 5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства; 6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости; 7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта; 8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению. Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон). В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества. Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ст.4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке: - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. - в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. - в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. - в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. С учетом указанной нормы, а также положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора Как уже указано судом, положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора. Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда. Условия о предмете договора, его стоимости относятся к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Ответчик приложил проект договора купли-продажи, подписанный уполномоченным представителем департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. Согласно пункту 2.1. проекта договора, стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей. В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 38 333 (Тридцать восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города. Как следует из представленного в материалы дела отчета № оценку рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляло общество с ограниченной ответственностью ОК «С» на основании муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно результату оценки - величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 2 300 000 руб. Согласно данного Федерального закона в ч.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации внесено изменение (в виде пп.12) о том, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Истцом в рамках данного дела оспаривается факт достоверности рыночной стоимости определенной оценщиком обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С». Определением от 25.02.2016 назначена оценочная экспертиза по делу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Т». В материалы дела 24.03.2016 от общества с ограниченной ответственностью «Т» поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 770 000 руб., без НДС 18%. На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011. Определенная обществом с ограниченной ответственностью «Т» в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 770 000 руб., без НДС 18%, по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи. Рыночная стоимость имущества без учета НДС предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и, по мнению суда, данное требование является правомерным, т.к. соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора. Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки. Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%). Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества, исключив из цены НДС. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также расходы на оплату услуг экспертов подлежат отнесению на ответчика. С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Золотое руно» подлежит взысканию 21 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы. Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края РЕШИЛ: Исковые требования удовлетворить. Урегулировать разногласия между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Золотое руно», возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 82,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. №, пом. №, изложив спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции: пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей» пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 29 500 (двадцать девять тысяч пятьсот) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города». Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «З» 21 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы. Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края. |
