Главное меню


Информеры

Новая Перспектива Юридическое обслуживание

Новая Перспектива. Юридическое обслуживание

Общество защиты прав потребителей

Общество защиты прав потребителей "Правопорядок"

Мы ВКонтакте

Новая Перспектива


Дело № А33-5417 решение об урегулировании разногласий ( снижение рыночной стоимости по договору купли-продажи муниципальной недвижимости)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

05 ноября 2015 года                                                                                               
Дело № А33-5417/2015

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 ноября 2015 года. В полном объёме решение изготовлено 05 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск) об урегулировании разногласий,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

-   общества с ограниченной ответственностью Торгово - Промышленная Компания «С»;

в присутствии:

от истца: К. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; при   ведении   протокола   судебного   заседания секретарем судебного заседания Ш,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, просит урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д.№, помещение №, в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 2.1. и 2.3. договора:

-        изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. № составляет 5 762 712 (пять миллионов семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей»

-        изложить пункт 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 762 712 (пять миллионов семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 96 045 (девяносто шесть тысяч сорок пять) рублей 20 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 02.04.2015 возбуждено производство по делу.

Определением от 04.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торгово - Промышленная Компания «С», рассмотрение дела в предварительном судебном заседании отложено на 06.07.2015, истцу предложено представить в материалы дела доказательства направления (вручения) искового заявления и приложенных к нему документов в адрес вновь привлеченного третьего лица, доказательства внесения денежных средств на депозит Арбитражного суда Красноярского края.

Определением от 04.06.2015 предварительное судебное заседание по делу отложено до 06.07.2015.

Определением от 06.07.2015 предварительное судебное заседание по делу отложено до 04.09.2015.

Судом объявлено протокольное определение от 04.09.2015: на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 №65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, завершить предварительное судебное заседание, окончить подготовку дела к судебному разбирательству, открыть судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Определением 04.09.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 05.10.2015.

Определением от 05.10.2015 назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Э» (660000, г. Красноярск, ул. П.Железняка, д. №), эксперту Р. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 316,3 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, на дату оценки: 30.10.2014, с учетом НДС и без учета НДС?

Определением от 05.10.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 02.11.2015.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание 02.11.2015 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает в отношении удовлетворения исковых требований в полном объеме. Указание иной стоимости или предоставление иного отчета содержащего иную величину стоимости объекта оценки не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете. В свою очередь, истец не обладает специальными познаниями для оценки отчета об определении рыночной стоимости помещения. Считает, что оснований для принятия пунктов 2.1., 2.3. договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, предложенной истцом не имеется.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение № площадью 196,5 кв.м и нежилое помещение № площадью 320,5 кв.м, реестровые номера №, №, общей площадью 517 кв.м, расположенные в г.Красноярске по адресу: ул. 40 лет Победы, №, для использования под продажу натяжных потолков, ремонт бытовых электрических изделий, оздоровительный комплекс, магазин канцтоваров, магазин автозапчастей.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение в пользование.

Общество с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д., пом. №.

На основании заявления общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительного комплекса «А» от ДД.ММ.ГГГГ № администрацией города Красноярска вынесено распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № о приватизации нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м, этаж N 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д. №, пом. №. Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительному комплексу-«А»: преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м, этаж N 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д. №, пом. №, по цене 8750000 (восемь миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» о том, что на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ему предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, д. №, пом. №. Ответчик приложил проект договора купли-продажи, подписанный уполномоченным представителем департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Согласно пункту 2.1. договора, стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 8 750 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 8 750 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 145 833 руб. 33 коп., согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Как следует из представленного в материалы дела отчета от ДД.ММ.ГГГГ № оценку рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляло общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С» на основании муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно результата оценки - величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 750 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи.

Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:

«пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГ № составляет 5 762 712 (пять миллионов семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей без учета НДС 18 %.»;

«пункта 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 762 712 (пять миллионов семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) руб., вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 96 045 (девяносто шесть тысяч сорок пять рублей) руб. 20 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.».

Истец указал в протоколе разногласий рыночную стоимость нежилого помещения, которая определена на основании отчета об определении рыночной стоимости помещения «№, подготовленного ООО «Агентство оценки «С».

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункты 2.1. и 2.3. договора согласованы в редакции истца, изложенной а проекте договора купли-продажи.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора.

Определением от 05.10.2015 назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Э» (660000, г. Красноярск, ул. П.Железняка, д.№), эксперту Р. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 316,3 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, на дату оценки: ДД.ММ.ГГГГ, с учетом НДС и без учета НДС?

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д., помещение №, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет с учетом НДС 18% - 6 840 241 руб. 53 коп., без учета НДС 18% - 5 796 814 руб. 86 коп.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1)    развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2)    обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3)       обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего
предпринимательства;

4)    оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в
продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной
деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст.4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

-      в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

-      в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

-      в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора

Как уже указано судом, положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2.1. договора, стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 8 750 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 8 750 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 145 833 руб. 33 коп., согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Как следует из представленного в материалы дела отчета от ДД.ММ.ГГГГ № оценку рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляло общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С» на основании муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно результата оценки - величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 750 000 руб.

Согласно данного Федерального закона в ч.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации внесено изменение (в виде пп.12) о том, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом в рамках данного дела оспаривается факт достоверности рыночной стоимости определенной оценщиком обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «С».

Определением от 05.10.2015 назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Э» (660000, г. Красноярск, ул. П.Железняка, д. №), эксперту Р. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 316,3 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, на дату оценки: 30.10.2014, с учетом НДС и без учета НДС?

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, на дату оценки 30.10.2014 составляет с учетом НДС 18% - 6 840 241 руб. 53 коп., без учета НДС 18% - 5 796 814 руб. 86 коп.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

Определенная экспертом общества с ограниченной ответственностью «Э» Р. в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ в размере с учетом НДС 18% - 6 840 241 руб. 53 коп., без учета НДС 18% -5 796 814 руб. 86 коп., по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость имущества без учета НДС предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и, по мнению суда, данное требование является правомерным, т.к. соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%).

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества, исключив из цены НДС.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также расходы на оплату услуг экспертов подлежат отнесению на ответчика. С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «Алфияк» 18 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 12 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А», возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 316,3 кв. м., 1 этаж, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, д. №, помещение №, изложив спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции: пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 5 796 814,86 рублей» пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 796 814,86 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 96 613,58 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс «А» 18 000 руб. судебных расходов, из них: 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 12 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья                 Куликова Д.С.

 

Новости

Решение об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещении ...
1750 0

Уважаемые посетители сайта и клиенты ООО ЮК «Новая перспектива»! Для Вашего удобства и экономии времени, мы представляем ...
2705 0

Для Вашего удобства, в компании появилась новая опция: прирегистрации юридического лица специалистами нашей компании,открытие ...
2434 0

Уважаемые посетители сайта и клиенты ООО ЮК «Новая перспектива»! Для Вашего удобства - мы появились в социальной сети: http://vk.com/club71330273. ...
1555 0

Условия:- займы от 5 000 (пяти) до 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей под 3% за каждый день пользования денежными средствами;- займы ...
1337 0

Юридические лица оформившие заявку на рефинансирование для бизнеса в Банке Интеза с 24 апреля по 24 июля 2014 года получают сертификат ...
1786 0

Рейтинг@Mail.ru
© Copyright 2010 www.np-pravo.ru. Все права защищены.
Создание и продвижение сайтов — Cтудия WebFrol