Главное меню


Информеры

Новая Перспектива Юридическое обслуживание

Новая Перспектива. Юридическое обслуживание

Общество защиты прав потребителей

Общество защиты прав потребителей "Правопорядок"

Мы ВКонтакте

Новая Перспектива


Дело № А33-5427 решение об определении рыночной стоимости имущества

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

21 октября 2013 года

А33-5427/2013

г.Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.10.2013. В полном объёме решение изготовлено 21.10.2013.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «В» (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск),

индивидуального предпринимателя А. (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск),

индивидуального предпринимателя С. (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (ИНН №, ОГРН №, г. Красноярск)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «С»,

в присутствии:

от истца - ООО «В»: А. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

от истца - индивидуального предпринимателя А.: А. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

от истца - индивидуального предпринимателя С.: А. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

от ответчика: О. - представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловой С.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «В», индивидуальные предприниматели А., С. обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, согласно которому просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «В», ИП А., С. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей    площадью 777 кв.м., этаж подвал, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Ш., дом №, помещение №, в части определения рыночной стоимости имущества в пункте 2.1. договора, принять пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции покупателя:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 9 120 000 (девять миллионов сто двадцать тысяч) рублей, в том числе:

-   4 002 471 (четыре миллиона две тысячи четыреста семьдесят один) руб. 04 коп. за 341/777 долей;

-   4 178 532 (четыре миллиона сто семьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) руб. 82 коп. за 356/777 долей;

-   938 996 (девятьсот тридцать восемь тысяч девятьсот девяносто шесть) руб. 14 коп. за 80/777 долей.».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 17.04.2013 возбуждено производство по делу.

Определением от 20.05.2013 суд завершил рассмотрение дела в предварительном судебном заседании и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением от 13.06.2013 судебное разбирательство отложено на 02.07.2013, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «С».

Представитель истцов письменно заявил ходатайство об уточнении предмета заявленных требований, согласно которому просил:

-    урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «В», ИП А., С. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Ш., дом №, помещение №, в части определения рыночной стоимости имущества в пункте 2.1. договора, принять пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции покупателя:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 9 120 000 (девять миллионов сто двадцать тысяч) рублей, в том числе:

-   4 002 471 (четыре миллиона две тысячи четыреста семьдесят один) руб. 04 коп. за 341/777 долей;

-   4 178 532 (четыре миллиона сто семьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) руб. 82 коп. за 356/777 долей;

-   938 996 (девятьсот тридцать восемь тысяч девятьсот девяносто шесть) руб. 14 коп. за 80/777 долей.».

Пункт 2.3 принять в следующей редакции:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4 002 471 (четыре миллиона две тысячи четыреста семьдесят один) руб. 04 коп., 4 178 532 (четыре миллиона сто семьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать два) руб. 82 коп. и 938 996 (девятьсот тридцать восемь тысяч девятьсот девяносто шесть) руб. 14 коп. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам обществом с ограниченной ответственностью «В» в течение 5 (пяти) лет равными долями по 66 707 (шестьдесят шесть тысяч семьсот семь) руб. 85 коп., индивидуальным предпринимателем А. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 69 642 (шестьдесят девять тысяч шестьсот сорок два) руб. 21 коп., индивидуальным предпринимателем С. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 15 649 (пятнадцать тысяч шестьсот сорок девять) руб. 94 коп., (соответственно) (далее - Ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1,2,3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Заявление истцов на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение предмета заявленных требований удовлетворено судом

Определением от 22.08.2013 судом назначалась экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта выкупа.

Определением от 01.10.2013 судебное разбирательство отложено на 15.10.2013, судом удовлетворено ходатайство истцов об уточнении предмета иска, согласно которому истец просит: урегулировать разногласия в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 2.1. и 2.3. договора:

принять пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции покупателя: «Стоимость  Объекта,  являющегося  предметом  настоящего  договора,  равная  его рыночной стоимости, составляет 8 172 034 (восемь миллионов сто семьдесят две тысячи тридцать четыре) рубля, в том числе:

-           3 586 439 (три миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста тридцать девять) руб. 63 коп. за 341/777 долей;

-           3 744 200 (три миллиона семьсот сорок четыре тысячи двести) руб. 91 коп. за 356/777 долей;

-           841 393 (восемьсот сорок одна тысяча триста девяносто три) руб. 46 коп. за 80/777 долей.» Принять п. 2.3. в следующей редакции покупателя:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 586 439 (три миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста тридцать девять) руб. 63 коп., 3 744 200 (три миллиона семьсот сорок четыре тысячи двести) руб. 91 коп. и 841 393 (восемьсот сорок одна тысяча триста девяносто три) руб. 46 коп. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам обществом с ограниченной ответственностью «В» в течение 5 (пяти) лет равными долями по 59 773 (пятьдесят девять тысяч семьсот семьдесят три) руб. 99 коп., индивидуальным предпринимателем А. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 62 403 (шестьдесят две тысячи четыреста три) руб. 35 коп., индивидуальным предпринимателем С. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 14 023 (четырнадцать тысяч двадцать три) руб. 22 коп., (соответственно) (далее - Ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1,2,3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Судом ходатайство удовлетворено согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили, что не заявляют разногласий по пункту 3.2.2 договора купли-продажи, данный пункт из протокола разногласий просят не рассматривать.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на обоснованность указанной Департаментом рыночной цены в проекте договора купли-продажи.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «В» предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 831,3 кв.м., в т.ч. подвальное помещение площадью 299,1 кв.м., расположенное в 9-этажном жилом доме в г. Красноярске по адресу: ул. Ш., №. (пункт 1.1 договора).

Согласно условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора), дополнению № от ДД.ММ.ГГГГ срок его действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды с указанным дополнением зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Объект аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно уточнялся сторонами. Согласно дополнению № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № объектом аренды являются: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, 13, 14, 15, 16, 17, площадью 340,9 кв.м. в нежилом помещении № (подвал), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., №.

По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальному предпринимателю А. предоставлено в аренду в нежилом помещении № часть комнаты №, площадью 32,4 кв.м.; часть комнаты № 3, площадью 7,2 кв.м.; комнаты №/№ 3а; 6; 7; часть комнаты № 11, площадью 23,0 кв.м.; в подвальном помещении б/н комнаты №/№ 8-12, площадью 358,9 кв.м., реестровый №, общей площадью 440,3 м2, расположенном в г. Красноярске по адресу: ул. Ш., № (пункт 1.1 договора).

По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора).

В соответствии с дополнениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Объект аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно уточнялся сторонами. Согласно дополнению № от ДД.ММ.ГГГГ в аренду передано в нежилом помещении № (подвал) комнаты №/№ 7; 8; 9; 10; 11, площадью 356,1 кв.м. (реестровый №), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., №.

В соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальному предпринимателю С. передано в аренду в нежилом помещении № 2 часть комнаты № 4 площадью 69,6 кв.м., часть комнаты № 5а площадью 2,0 кв.м., в подвальном помещении б/н комнату № 17 площадью 80,1 кв.м., реестровый № общей площадью 151,7 кв.м., расположенном в г. Красноярске по адресу: ул. Ш., №, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (пункты 1.1, 2.1 договора).

В соответствии с дополнениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ продлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Объект аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно уточнялся сторонами. Согласно дополнению № от ДД.ММ.ГГГГ в аренду передано в нежилом помещении № (подвал) комнату № 18, площадью 80,0 кв.м. (реестровый №), расположенную по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., №.

ООО «В», индивидуальные предприниматели А. и С. обратились к собственнику имущества - в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлениями о приватизации арендуемых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в порядке установленном Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ. Заявления получены Департаментом ДД.ММ.ГГГГ согласно входящего штампа на заявлениях.

В ответ на указанные заявления Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил ООО «В», индивидуальным предпринимателям А. и С. уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении преимущественного права на приобретение в общедолевую собственность нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., №, пом. №.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил арендаторам проект договора купли-продажи сопроводительными письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи на основании распоряжения администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации нежилого помещения по ул. Шумяцкого, д. №, пом. №», Продавец продает на праве общей долевой собственности, а Покупатель:

-   общество с ограниченной ответственностью «В» - покупает долю в размере 341/777, что составляет 340,9 кв.м.;

-   индивидуальный предприниматель А. - покупает долю в размере 356/777, что составляет 356,1 кв.м.;

-   индивидуальный предприниматель С. - покупает долю в размере 80/777, что составляет 80 кв.м.;

нежилого помещения общей площадью 777 кв. м, этаж подвал, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Ш., д., пом. (далее Объект).

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора купли-продажи Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 14 357 000 (четырнадцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч) рублей, в том числе:

-   6 300 819 (Шесть миллионов триста тысяч восемьсот Девятнадцать) рублей 82 копейки за 341/777 долей;

-   6 577 981 (Шесть миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч девятьсот восемьдесят один) рубль 98 копеек за 356/777 долей;

-   1 478 198 (Один миллион четыреста семьдесят восемь тысяч сто девяносто восемь) рублей 20 копеек за 80/777 долей.

В пункте 2.3 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 300 819 (шесть миллионов триста тысяч восемьсот девятнадцать) рублей 82 копейки, 6 577 981 (шесть миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч девятьсот восемьдесят один) рубль 98 копеек и 1 478 198 (один миллион четыреста семьдесят восемь тысяч сто девяносто восемь) рублей 20 копеек вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам обществом с ограниченной ответственностью «В» в течение 5 (пяти) лет равными долями по 105 013 (Сто пять тысяч тринадцать) рублей 66 копеек, индивидуальным предпринимателем А. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 109 633 (Сто девять тысяч шестьсот тридцать три) рубля 03 копейки, индивидуальным предпринимателем С. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 24 636 (Двадцать четыре тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей 64 копейки, (соответственно) (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1,2,3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи, определена оценщиком ООО «С», которым составлен отчет №. Оценка проведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Истец А. обратился к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Согласно отчету ГП Красноярского края «З» № рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 777,0 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., д. №, пом. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 120 000,0 руб. (стр. 3 отчета).

Не согласившись с условиями договора купли-продажи в части установления выкупной цены, ООО «В», предприниматели А., С. подписали договор купли-продажи с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора пометкой в редакции  протокола  разногласий  в  части  установления  выкупной  цены  в  размере 9 120 000,00 руб.

ООО «В», предприниматели А., С. направили сопроводительными письмами от ДД.ММ.ГГГГ проект договора купли-продажи и протокол разногласий к договору, в котором изложили свою редакцию пунктов 2.1, 3.2.2 договора.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент направил ООО «В» протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., №, пом. №, для рассмотрения и подписания. Согласно протоколу согласования разногласий департамент оставил пункты 2.1, 3.2.2 договора в прежней редакции - в редакции продавца.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ исх. № ООО «В», предприниматели А., С. дополнительно обратились к Департаменту с предложением подписать протокол разногласий к договору купли-продажи по пункту 2.3 договора, в котором изложили пункт 2.3 в своей редакции, по пункту 3.2.2 договора купли-продажи более претензий не имеется.

Пункт 2.3 договора содержит условия о цене за выкупаемое имущество, уплачиваемой каждым покупателем соразмерно выкупаемой доли в праве собственности.

На данный протокол разногласий Департамент направил истцам письмо от 16.08.2013 № 30863 об отклонении разногласий по пункту 2.3 договора купли-продажи.

В материалы дела представлен кадастровый и технический паспорт помещения № по адресу: г. Красноярск, ул. Ш., д. №, общей площадью 777 кв.м.

В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения изготовленного ООО «С» по заявке Департамента, составлен не на дату получения оферты (ДД.ММ.ГГГГ), равно как и отчет представленный истцами, судом назначена оценочная экспертиза определением от 22.08.2013, ее проведение поручено эксперту - оценщику Л. - генеральному директору ООО «Т».

Согласно заключению эксперта ООО «Т» №, отчету № «Об определении рыночной стоимости имущества» рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, д. №, пом. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 643 000 руб. с учетом НДС или 8 172 034 руб. без учета НДС.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, ООО «В», предприниматели А., С. обратились в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по условиям указанных пунктов.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта

(проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи - цене выкупаемого объекта недвижимости (пункты 2.1, 2.3 договора.

При этом разногласия по пункту 2.1 договора были направлены истцами ответчику до подачи иска в суд, а по пункту 2.3 договора - после подачи иска в суд.

Вместе с тем, Департамент представил ответы на оба протокола разногласий истцов, отклонив их и оставив условия договора купли-продажи в своей редакции.

Несмотря на то, что разногласия по условиям пункта 2.3 договора заявлены истцами после подачи иска, суд рассматривает указанные разногласия по существу и не оставляет требования в части пункта 2.3 без рассмотрения, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о разногласиях по договору по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий (в том числе существенных), не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Так, в случае возникновения разногласий по конкретным условиям договора, суд должен дать правовую оценку доводам участников процесса, и с учетом данных доводов и возражений по условиям договора суд должен рассмотреть спор по существу и разрешить имеющиеся между сторонами разногласия.

В результате принятия решения по настоящему делу должна быть достигнута цель обращения общества в суд, выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке с учетом всех существенных условий такого вида договора и разрешения разногласий, возникших при рассмотрении спора.

Условия пункта 2.1 и 2.3 содержат условие о цене имущества и доли платежей каждого из покупателей в общей цене имущества, пункт 2.3 договора дополнительно определяет сумму ежемесячного платежа по графику рассрочки. Таким образом, условия пункта 2.3 договора взаимосвязаны с условиями пункта 2.1 договора, их урегулирование может быть произведено только по одной рыночной цене договора, данные пункты не могут содержать разные условия о цене договора.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ.

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение 777 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Ш., д. №, пом. №, является муниципальной собственностью и было передано отдельными помещениями на праве аренды ООО «В» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предпринимателю А. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и предпринимателю С. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам 3.13, 3.41 ранее действовавшего Положения о Департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, утвержденного постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 № 55/1 (утратило силу с 23.05.2013 в связи с изданием распоряжения от 23.05.2013 № 110-р), Департамент проводит приватизацию муниципального имущества, выполняет функции продавца муниципального имущества, нежилого фонда, земельных участков, заключает и регистрирует договоры купли-продажи.

Согласно пунктом 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска», Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-Ф3 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Согласно Закона Красноярского края № 7-2279 от 30.10.2008, предельное значение арендуемой площади для отчуждения муниципального имущества в порядке реализации Закона № 159-Ф3 установлено в размере 1 000 кв.м., срок рассрочки в оплате - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (статьи 1 и 2 Закона).

Департаментом не оспаривается, что ООО «В», предприниматели А., С. относятся к субъектам малого предпринимательства и соответствуют требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона 22.07.2008      года № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленный предельное значение.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке №, подготовленного ООО «С» по заявке Департамента. При этом рыночная цена в сумме 14 357 000 руб. определена оценщиком в отчете на дату – ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец просит установить выкупную цену имущества в размере 8 172 034 руб. (без НДС) руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

Отчет ООО «С» сделан по заказу Департамента на иную дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ.

Отчет подготовленный по заказу предпринимателя А. ГП Красноярского края «З» составлен на ДД.ММ.ГГГГ, также не на дату получения ответчиком оферты истца о выкупе арендуемого имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

-    на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

-    в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

-    при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

-   при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Из материалов дела следует, что заявления ООО «В», предпринимателей А. и С. на выкуп нежилого помещения получены Департаментом ДД.ММ.ГГГГ, однако рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана Департаментом на ДД.ММ.ГГГГ, т.е иную дату (отчет ООО «С»).

Поскольку рыночная стоимость имущества определена в указанном отчете не на дату получения оферты от истца, равно как и в отчете истца, суд по ходатайству истцов назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, проведение которой поручено эксперту - оценщику Л. - генеральному директору ООО «Т», кандидату экономических наук, доценту, имеющему высшее образование по специальности «Экономика и организация энергетики», диплом о профессиональной переподготовке в 2001 году по программе «Оценка предприятия (бизнеса)», являющемуся членом некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков СМАО».

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Ш., дом №, помещение №, на дату оценки: г. без учета НДС и с учетом НДС.

В заключении эксперта ООО «Т», отчете № «Об определении рыночной стоимости имущества» рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Ш., д. №, пом. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 9 643 000 руб. с учетом НДС или 8 172 034 руб. без учета НДС (стр. 2 отчета).

Истцы, определяя окончательно предмет иска в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ уточнили исковые требования, устанавливая выкупную цену, определенную экспертным путем.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

В исследовательской части экспертного заключения экспертом отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением затратного и сравнительного подходов. Отказ от доходного подхода обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на состояние помещений, местоположение, на разницу в площадях, на этаж расположения, на наличие (отсутствие) отдельного входа, на наличие (отсутствие отопления), скидка на торг.

В разделе согласование результатов оценки указано значение весового коэффициента сравнительного подхода - 1,0, соответственно рыночная стоимость с применением сравнительного подхода определена в размере 9 643 000 руб. с НДС.

Указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованны. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта. Ответчик не представил доказательств опровергающих выводы эксперта.

Суд считает, заключение эксперта Л. составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1 -3, в связи с чем принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость спорного выкупаемого имущества определена отдельно с НДС и без НДС. Таким образом, при заключении договора имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.3 договора подлежат урегулированию судом в редакции истца.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истцов по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы подлежат отнесению на ответчика согласно правил статьи 110 АПК Российской Федерации.

 

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Обществом с ограниченной ответственностью «В», индивидуальным предпринимателем А., индивидуальным предпринимателем С. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 777 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Ш., дом №, помещение №, в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 2.1. и 2.3. договора:

- изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 8 172 034 (восемь миллионов сто семьдесят две тысячи тридцать четыре) рубля (без НДС), в том числе:

- 3 586 439 (три миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста тридцать девять) руб. 63 коп. за 341/777 долей;

- 3 744 200 (три миллиона семьсот сорок четыре тысячи двести) руб. 91 коп. за 356/777 долей;

- 841 393 (восемьсот сорок одна тысяча триста девяносто три) руб. 46 коп. за 80/777 долей.»

- изложить пункт 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 586 439 (три миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста тридцать девять) руб. 63 коп., 3 744 200 (три миллиона семьсот сорок четыре тысячи двести) руб. 91 коп. и 841 393 (восемьсот сорок одна тысяча триста девяносто три) руб. 46 коп. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам обществом с ограниченной ответственностью «В» в течение 5 (пяти) лет равными долями по 59 773 (пятьдесят девять тысяч семьсот семьдесят три) руб. 99 коп. (последний платеж в сумме 59 774 руб. 22 коп.), индивидуальным предпринимателем А. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 62 403 (шестьдесят две тысячи четыреста три) руб. 35 коп. (последний платеж 62 403руб. 26 коп.), индивидуальным предпринимателем С. в течение 5 (пяти) лет равными долями по 14 023 (четырнадцать тысяч двадцать три) руб. 22 коп., (последний платеж 14 023 руб. 48 коп) соответственно (далее - Ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1,2,3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «В» 1 333 руб. 33 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 20 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя А. 1 333 руб. 33 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя С. 1 333 руб. 33 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «В» из федерального бюджета 2 666 руб. 67 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить индивидуальному предпринимателю А. из федерального бюджета 2 666 руб. 67 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить индивидуальному предпринимателю С. из федерального бюджета 2 666 руб. 66 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина

 

 

Новости

Решение об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещении ...

Уважаемые посетители сайта и клиенты ООО ЮК «Новая перспектива»! Для Вашего удобства и экономии времени, мы представляем ...

Для Вашего удобства, в компании появилась новая опция: прирегистрации юридического лица специалистами нашей компании,открытие ...

Рейтинг@Mail.ru
© Copyright 2010 www.np-pravo.ru. Все права защищены.
Создание и продвижение сайтов — Cтудия WebFrol